Ποιοι δανειολήπτες θα χάσουν τα σπίτια τους;

Του Κωνσταντίνου Μαριόλη

Σε σημείο καμπής βρίσκεται το εγχώριο τραπεζικό σύστημα καθώς θα πρέπει άμεσα να ξεκινήσει η επιθετική διαχείριση των «κόκκινων» δανείων, από τη στιγμή που οι στόχοι έχουν οριστικοποιηθεί, οι νέες διοικήσεις θα βρίσκονται σύντομα στις θέσεις τους και το νομικό πλαίσιο έχει ολοκληρωθεί. Ο Ενιαίος Εποπτικός Μηχανισμός (SSM) της ΕΚΤ έχει καταστήσει σαφές ότι οι καθυστερήσεις των προηγούμενων ετών δεν μπορούν να συνεχιστούν και πλέον οι λύσεις θα πρέπει να είναι δραστικές.

Προς αυτή την κατεύθυνση οι τράπεζες είναι έτοιμες να προσφέρουν λύσεις που μέχρι πρότινος δεν βρίσκονταν στο... βασικό μενού των ρυθμίσεων, ενώ ακόμη πιο σύνθετες επιλογές αναμένεται να είναι διαθέσιμες όταν μπουν στο παιχνίδι οι πλατφόρμες διαχείρισης.

Η αναδιάρθρωση στεγαστικών δανείων αποτελεί μία πολύ κρίσιμη διαδικασία τόσο για τις τράπεζες και την οικονομία όσο και για την κοινωνία, κυρίως λόγω των σοβαρών επιπτώσεων που θα είχε η μαζική εκποίηση ακινήτων, στην περίπτωση που οι τράπεζες αποφάσιζαν να προχωρήσουν επιθετικά σε πλειστηριασμούς.

Ο νόμος για την απαγόρευση των πλειστηριασμών έχει πλέον περιοριστεί σε μία πολύ μικρή ομάδα οικονομικά ασθενέστερων πολιτών, ενώ οι τράπεζες αναμένεται να προχωρήσουν στους πρώτους πλειστηριασμούς ακινήτων υπό την ασφυκτική πίεση του SSM και των στόχων μείωσης των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων. Η λήξη της αποχής των δικηγόρων συμπίπτει με την έναρξη της επιθετικής διαχείρισης των «κόκκινων» δανείων, με αποτέλεσμα να αναμένονται άμεσα οι πρώτοι πλειστηριασμοί.

Άλλωστε, η άρση της απαγόρευσης αποτελούσε βασική απαίτηση των δανειστών καθώς εκτιμάται ότι πίσω από τις διατάξεις του νόμου κρύβονται πολλοί δανειολήπτες που ενώ έχουν την οικονομική δυνατότητα δεν πληρώνουν τα δάνειά τους, οι επονομαζόμενοι κατά συνείδηση ή «στρατηγικοί» κακοπληρωτές. Σύμφωνα με τον διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος, Γιάννη Στουρνάρα, τα δάνεια των στρατηγικών κακοπληρωτών αποτελούν το 20% του συνόλου των «κόκκινων» δανείων, ενώ πληροφορίες κάνουν λόγο για δάνεια «κρυμμένων» κακοπληρωτών ύψους 5 δισ. ευρώ στο «νόμο Κατσέλη». Την ίδια ώρα, οι εκτιμήσεις της αγοράς τοποθετούν σε 5.000 τους πλειστηριασμούς που θα πραγματοποιηθούν μέσα στους επόμενους μήνες.

Μία από τις επιλογές που έχουν οι δανειολήπτες για να αποφύγουν τον πλειστηριασμό και να καταλήξουν σε ρύθμιση των οφειλών τους προς τις τράπεζες είναι η ανταλλαγή του σπιτιού τους με ένα μικρότερης αξίας. Με αυτόν τον τρόπο αφενός επιτυγχάνεται η μείωση της συνολικής οφειλής και η καλύτερη εξυπηρέτηση του «νέου» δανείου και αφετέρου ο δανειολήπτης δεν... μένει στο δρόμο.

Κορυφαίοι Έλληνες τραπεζίτες, όπως ο Δημήτρης Μαντζούνης της Alpha Bank, έχουν στο πρόσφατο παρελθόν αναφερθεί στο θέμα τονίζοντας ότι δουλειά της τράπεζας δεν είναι οι πλειστηριασμοί αλλά ο στόχος είναι να έχει κάθε δανειολήπτης το σπίτι του.

Το θέμα επανήλθε χθες στο προσκήνιο μέσω της παρέμβασης του Μιχάλη Σάλλα. Ο επίτιμος, πλέον, πρόεδρος της Τρ. Πειραιώς και ένας από τους πιο έμπειρους Έλληνες τραπεζίτες, τάχθηκε κατά των πλειστηριασμών και πρότεινε μία λύση για να μην χάσει κανείς δανειολήπτης το σπίτι του. Η πρόταση του κ. Σάλλα έχει ουσιαστικό κοινωνικό αντίκτυπο και θα μπορούσε να αλλάξει τα δεδομένα στη διαδικασία διαχείρισης των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων από τις τράπεζες.

Την ώρα, λοιπόν, που κατά τα φαινόμενα ξεκινούν οι πλειστηριασμοί, ο κ. Σάλλας προτείνει το πάγωμα μεγάλου μέρους του δανείου, το οποίο θα διαγράφεται σε συγκεκριμένο χρονικό διάστημα αν δεν αποκατασταθούν οι τιμές των ακινήτων, ενώ το υπόλοιπο δάνειο θα αποπληρώνεται ανάλογα με τις δυνατότητες του δανειολήπτη. Σύμφωνα με τον ίδιο, η συγκεκριμένη πρόταση διασφαλίζει ότι ο δανειολήπτης δεν πρόκειται να απομακρυνθεί από το σπίτι του ή να χάσει το ακίνητό του. Διότι, άλλο είναι να έχει κάθε δανειολήπτης το σπίτι του και άλλο «ένα σπίτι».

Η πρόταση του κ. Σάλλα βασίζεται στη λογική του «διαχωρισμού της οφειλής», μίας επιλογής που περιλαμβάνεται στον αναθεωρημένο Κώδικα Δεοντολογίας. Σύμφωνα με την ρηξικέλευθη πρόταση Σάλλα, το δάνειο σπάει στα δύο, με το ένα μέρος που θα αντιστοιχεί π.χ. στο 90% της αξίας του ακινήτου, να προτείνεται από την τράπεζα για «sales and lease back», επεκτείνοντας αντίστοιχα τη διάρκειά του και μειώνοντας σημαντικά το ύψος της μηνιαίας δόσης, ανάλογα με τις δυνατότητες του δανειολήπτη.

Η... τύχη του άλλου μέρος του δανείου θα εξαρτάται από τις τιμές των ακινήτων. Εφόσον σε μία περίοδο π.χ. 5 ετών δεν αποκαθίστανται οι αξίες των ακινήτων, τότε προτείνεται να διαγράφεται το 50% της διαφοράς μεταξύ του συνολικού ύψους του δανείου και του ποσού που έχει μετατραπεί σε «sales and lease back». Το υπόλοιπο 50% θα διαγράφεται στην επόμενη πενταετία, εάν και πάλι δεν έχουν αυξηθεί οι τιμές των ακινήτων. Στην περίπτωση, ωστόσο, που έχει αποπληρωθεί μέρος του δανείου αυτό θα συνυπολογίζεται. Όπως υποστήριξε ο κ. Σάλλας, η συγκεκριμένη πρόταση δεν προστατεύει μόνο τους δανειολήπτες, αλλά παράλληλα τις αξίες των ακινήτων και τους ισολογισμούς των τραπεζών.

Το βασικό που πρέπει να κάνει ένας δανειολήπτης για να αποφύγει τον πλειστηριασμό είναι να διαθέσει στην τράπεζα όλα τα στοιχεία που του ζητάει έτσι ώστε να κριθεί «συνεργάσιμος». Από κει και πέρα, στο βασικό πλέγμα των ρυθμίσεων περιλαμβάνεται η μείωση επιτοκίου, η παράταση της διάρκειας, ο διαχωρισμός οφειλής, η μερική διαγραφή οφειλής και ο συνδυασμός των λύσεων αυτών.