Η μεγάλη κοροϊδία με τις νέες αντικειμενικές αξίες

Του Σπύρου Δημητρέλη

Η κοροϊδία των ιδιοκτητών ακινήτων με τις νέες αντικειμενικές αξίες συνεχίζεται. Μετά το φιάσκο που αντί για μειώσεις οδηγούμαστε σε αυξήσεις τιμών σχεδόν στη μισή Ελλάδα, τις τελευταίες ημέρες ξεκαθαρίστηκε από το υπουργείο Οικονομικών ότι στο πλαίσιο της επιχείρησης ευθυγράμμισης των αντικειμενικών με τις εμπορικές αξίες των ακινήτων δεν περιλαμβάνεται η επικαιροποίηση ενός πολύ σημαντικού συστατικού τους: των συντελεστών εμπορικότητας. Μάλιστα, η τελευταία φορά που άλλαξαν οι συντελεστές εμπορικότητας ήταν το 2015, όταν δηλαδή έγινε μια οριζόντια και χωρίς ουσιαστική μελέτη μείωσή τους. Ακόμη και αυτή η οριζόντια μείωση κατά μέσο όρο 10% που είχε γίνει πριν από δύο χρόνια, όπως λένε γνώστες της αγοράς, δεν αντιπροσωπεύει την καταστροφή που υπέστη η αγορά ακινήτων τα τελευταία χρόνια.  

Τι είναι, όμως, οι συντελεστές εμπορικότητας; Στους δρόμους όπου δεν υπάρχουν καταστήματα ή υπάρχουν και η εμπορικότητά τους είναι μηδενική (π.χ. συνοικίες) ο συντελεστής εμπορικότητας του συστήματος των αντικειμενικών αξιών είναι 1. Η αντικειμενική αξία ενός ισόγειου καταστήματος ή γενικά ενός ακινήτου προκύπτει και από τον πολλαπλασιασμό της τιμής ζώνης με τον συντελεστή εμπορικότητας. Για παράδειγμα, σε πολύ εμπορικό δρόμο του κέντρου της Αθήνας η τιμή ζώνης είναι 1.100 ευρώ και ο συντελεστής εμπορικότητας είναι 5. Έτσι η αντικειμενική αξία κάθε  τετραγωνικού μέτρου καταστήματος στο συγκεκριμένο δρόμο είναι 5.500 ευρώ. Στις περισσότερες περιπτώσεις, λόγω της κατακόρυφης μείωσης των εμπορικών αξιών από την κρίση που έπληξε την αγορά ακινήτων , η αντικειμενική αξία είναι πολύ υψηλότερη από την αντίστοιχη εμπορική. Μάλιστα, ενώ θα αναπροσαρμοστεί το πρώτο συστατικό που είναι η τιμή ζώνης, το δεύτερο δεν πρόκειται να αλλάξει.

"Νεκροταφεία καταστημάτων"

Γνώστες της αγοράς ακινήτων σημειώνουν ότι το μεγαλύτερο πρόβλημα με τους υψηλούς και "εξωπραγματικούς" συντελεστές εμπορικότητας συναντάται σε περιοχές και δρόμους όπου οι συντελεστές εμπορικότητας είναι έως 2%. Πρόκειται, όπως λένε, κυρίως για δρόμους που έχουν μετατραπεί σε "νεκροταφεία" καταστημάτων καθώς η κρίση μηδένισε την εμπορικότητά τους. Ανάλογα σε περιοχές με πολύ υψηλούς συντελεστές εμπορικότητας επήλθε μείωσή της, αλλά δεν μηδενίστηκε. Δηλαδή τα μισθώματα και οι αξίες σε αυτούς τους πρώην πολύ εμπορικούς δρόμους έχουν υποχωρήσει αισθητά, χωρίς όμως να έχουν μηδενιστεί. Και στις δύο περιπτώσεις όμως οι συντελεστές δεν θα αλλάξουν στο πλαίσιο της τρέχουσας διαδικασίας επικαιροποίησης των αντικειμενικών αξιών.

Το ΥΠΟΙΚ απαντώντας πρόσφατα σε σχετική ερώτηση βουλευτή της περιφέρειας Αττικής αποκάλυψε ότι "στην ειδική διαδικασία της παρούσας φάσης δεν προβλέπεται η αναπροσαρμογή των συντελεστών του Συστήματος, δηλαδή των συντελεστών Εμπορικότητας και Οικοπέδου. Με βάση τα παραπάνω στην επικείμενη αναπροσαρμογή θα επανεξετασθούν μόνο οι τιμές ζώνης που διαμορφώνουν τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων για όλες τις εντός σχεδίου ή ορίων οικισμού περιοχές της Χώρας που είναι ήδη ενταγμένες στο αντικειμενικό σύστημα".

Η μη επικαιροποίηση των συντελεστών εμπορικότητας αποδίδεται από τον ΥΠΟΙΚ στα σφιχτά χρονικά πλαίσια για την αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών.

Νέες αντικειμενικές

Στο πλαίσιο της τέταρτης και τελευταίας αξιολόγησης του ελληνικού προγράμματος η κυβέρνηση ανέλαβε την υποχρέωση να ευθυγραμμίσει τις αντικειμενικές με τις εμπορικές αξίες των ακινήτων. Ειδικά για φέτος θεσπίστηκε μια ειδική διαδικασία όπου πιστοποιημένοι εκτιμητές θα προτείνουν στο υπουργείο Οικονομικών νέες τιμές ζώνης που θα αντιπροσωπεύουν τις εμπορικές αξίες. Η απόφαση για την επικαιροποίηση των τιμών ζώνης αναμένεται το αργότερο έως το τέλος Ιουνίου.

Μάλιστα, η κυβέρνηση ανέλαβε και την υποχρέωση ο φετινός ΕΝΦΙΑ να υπολογιστεί με βάση τις νέες τιμές και εφόσον χρειαστεί να γίνουν παρεμβάσεις σε κλιμάκια και συντελεστές προκειμένου να συνεχίσει να φέρνει σε επίπεδο βεβαίωσης το ποσό των 3,2 δισ. ευρώ ετησίως.

Οι αλλαγές στις τιμές ζώνης που προτάθηκαν από τους εκτιμητές κινούνται κατά κανόνα στα εξής κανάλια:

- Αυξήσεις που σε μερικές περιπτώσεις είναι μεγάλες (π.χ. 30%) προτείνονται και στις λεγόμενες λαϊκές περιοχές των δυο μεγάλων πολεοδομικών συγκροτημάτων της χώρας (π.χ. Δυτική Αττική, Δυτική Θεσσαλονίκη).

- Αυξήσεις τιμών ζώνης κυρίως στις παραθαλάσσιες και τουριστικές περιοχές της περιφέρειας. Οι σημαντικότερες αυξήσεις που προτείνονται από τους εκτιμητές βρίσκονται στα Ιόνια Νησιά και το Βόρειο Αιγαίο ενώ ακολουθούν σε αυξήσεις και οι παραθαλάσσιες περιοχές της Πελοποννήσου και νοτίου Ελλάδας γενικότερα. Για παράδειγμα, σε παραθαλάσσιες τουριστικές περιοχές της περιφέρειας με τιμές ζώνης στο επίπεδο των 600 έως 700 ευρώ προτάθηκε η αύξηση ακόμη και κατά 60%, δηλαδή στο επίπεδο των 1.000 έως 1.100 ευρώ ανά τετραγωνικό.

- Μειώσεις προτείνονται από τους εκτιμητές κυρίως στις υποβαθμισμένες περιοχές των μεγάλων πολεοδομικών συγκροτημάτων (π.χ. Πατήσια, Κυψέλη) καθώς και σε μεγάλες περιοχές της Βορείου Ελλάδας, όπως στη δυτική Μακεδονία, στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη καθώς και στη Στερεά Ελλάδα. Πρόκειται για τιμές ζώνης που από το επίπεδο των 1.000 έως 1.200 ευρώ μειώνονται ακόμη και κατά 20% στο επίπεδο των 800 έως 900 ευρώ.

- Στις υπόλοιπες περιοχές οι τιμές ζώνης που προτάθηκαν είναι ουσιαστικά αυτές που ισχύουν σήμερα με μικρές αυξομειώσεις. Πρόκειται κυρίως για τις λεγόμενες μεσαίες αστικές περιοχές που με την κρίση οι εμπορικές αξίες υποχώρησαν στο επίπεδο των αντικειμενικών (π.χ. τιμές ζώνης από 1.400 έως 2.000 ευρώ)

Το σενάριο που προκρίνει το υπουργείο Οικονομικών είναι σε περιοχές που οι αυξήσεις που προτείνονται είναι μεγάλες (π.χ. άνω του 30%) αυτές να γίνουν σταδιακά σε δύο ή τρεις ετήσιες δόσεις.