Γιατί εκτοξεύτηκαν οι τιμές των ενοικίων

 γράφει η Μαριάνθη Πελεβάνη

Η πρόσβαση στη στέγη γίνεται όλο και πιο δύσκολη. Αυτή είναι μια αλήθεια, στην οποία συμφωνούν όλοι. Η άμεση ανάγκη για στέγαση σε συνδυασμό με ότι πλέον δεν υπάρχει δυνατότητα στεγαστικού δανείου και η πλειοψηφία ενοικιάζει, το φαινόμενο βραχυχρόνιας μίσθωσης, η Golden visa, η αλλαγή του χαρακτήρα ολόκληρων γειτονιών και ο εκτοπισμός των κατοίκων για χάρη μια άκρατης τουριστικοποίησης, εκτοξεύουν τις τιμές μίσθωσης των ακινήτων και μετατρέπουν τη στέγη σε έναν από τους πιο μεγάλους βραχνάδες της εποχής μας.

Σε πολλές περιοχές στην Αθήνα, στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, στα Χανιά, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη είναι σχεδόν αδύνατο να βρει κάποιος σπίτι σε λογική τιμή. «Το πρόβλημα είναι τραγικό. Οι άνθρωποι ασφυκτιούν. Αν επισκεφθεί κάποιος το Σύλλογο Προστασίας Ενοικιαστών θα διαπιστώσει εύκολα πως το μοναδικό καθημερινό ζήτημα το οποίο αντιμετωπίζει και ασχολείται ο σύλλογος είναι η απελπισία των ανθρώπων που δεν μπορούν να βρουν σπίτι και κυρίως σπίτι που να αναλογεί στα εισοδήματά τους» λέει με έντονο τρόπο ο πρόεδρος του πανελληνίου συλλόγου προστασίας ενοικιαστών Άγγελος Σκιαδάς στο tvxs.

Την ίδια ώρα επενδυτές ακίνητης περιουσίας το τελευταίο διάστημα χαρακτηρίζουν χρυσωρυχείο την κτηματαγορά στη χώρα μας, ενώ απουσιάζει ένας φορέας κοινωνικής στέγασης, μετά και την κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας το 2012.

Σύμφωνα με έρευνα του Ινστιτούτου του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων για την περίοδο από τον Ιούνιο του 2018 ως τον Μάιο του 2019, υπήρχαν διαθέσιμα στην Ελλάδα από τις πλατφόρμες Airbnb και HomeΑway 170.542 καταλύματα για βραχυχρόνια μίσθωση, ενώ τα συνολικά έσοδα εκτιμώνται στα 1,15 δις ευρώ.

Αξίζει να σημειωθεί πως το 50% των ακινήτων που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση βρίσκεται ήδη στα χέρια μεγάλων εταιρειών, οι οποίες παρακρατούν από τους ιδιοκτήτες από 10 έως 30% των εισπράξεων, ανάλογα με τις υπηρεσίες που προσφέρουν. Πρόκειται για μια αγορά με πολύ υψηλούς τζίρους που ολοένα εξαπλώνεται.

Παράλληλα, σύμφωνα με τα συγκεντρωτικά στοιχεία του 2019 που δημοσιοποίησε η πλατφόρμα αγγελιών Spitogatos, οι τιμές ενοικίασης παρουσίασαν πολύ μεγάλες αυξήσεις στην πλειονότητα των ελληνικών πόλεων, με τις μεγαλύτερες μεταβολές να παρατηρούνται στον Πειραιά (25,2%), τα Νησιά Αργοσαρωνικού (23,1%), τον Νομό Τρικάλων (21,4%), το Κέντρο Αθήνας & τα Δυτικά Προάστεια (20%) και τον Νομό Κερκύρας (19%). Εξαίρεση αποτέλεσαν λίγες περιοχές, οι οποίες δεν ακολούθησαν τον αυξητικό ρυθμό της υπόλοιπης χώρας στις τιμές ενοικίων. Οι περιοχές αυτές είναι οι: Ζάκυνθος (-10,4%), Κυκλάδες (-8,3%), Θεσπρωτία (-6,2%), Νομός Καστοριάς (-3,8%), Νομός Φλώρινας (-3,7%).

Ελάχιστα διαμερίσματα για ενοικίαση, με τις τιμές στα ύψη και τους ενδιαφερόμενους να επιδίδονται σ’ ένα «σαφάρι» αναζήτησης του κατάλληλου σπιτιού, σε συνδυασμό με μίσθωμα που μπορεί να αντέξει ο οικογενειακός τους προϋπολογισμός, είναι η εικόνα που επικρατεί το τελευταίο διάστημα και στη Θεσσαλονίκη.

Όπως αναφέρει ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης Άγγελος Πασαλίδης, αρκετοί ιδιοκτήτες σπιτιών «ακούγοντας πως υπάρχει μεγάλη ζήτηση και δεν υπάρχουν ακίνητα στην αγορά εκτοξεύουν τις τιμές προς τα επάνω και απαιτούν μισθώματα πάνω από αυτά που μπορεί να αντέξει ο μέσος Έλληνας».

Η έλλειψη χώρων οφείλεται στο σταμάτημα των εργασιών ανοικοδόμησης τα τελευταία χρόνια, αλλά και στο γεγονός πως αρκετοί Θεσσαλονικείς επέλεξαν λόγω της κρίσης να μετακομίσουν από τα προάστια σε διαμερίσματα που είχαν στο κέντρο για να περιορίσουν τα έξοδα.

Πάντως όπως εξηγεί ο κ. Πασαλίδης, «η βραχυχρόνια μίσθωση στη Θεσσαλονίκη θα φθίνει όσο περνάει ο καιρός γιατί έχουν πουληθεί 50 κτίρια στον κεντρο-δυτικό άξονα της πόλης που θα μετατραπούν σε καινούργια ξενοδοχεία και μικρά καταλύματα και τα οποία θα υπερκαλύψουν τις ανάγκες του μέχρι σήμερα τουρισμού».

Η συνάρτηση με τους μισθούς

«Η μόνη περίπτωση να βρει κάποιος ακίνητο κατάλληλο για οικογένεια σε ποσά προ κρίσης, είναι ακίνητα 35-40 ετών σε «υποβαθμισμένες» περιοχές του κέντρου και στα Προάστια της Αθήνας και του Πειραιά. Παρόμοια πλέον είναι η εικόνα και στις περισσότερες πόλεις της επαρχίας, ελάχιστα ακίνητα διατίθενται προς ενοικίαση σε φυσιολογικές τιμές. Μην ξεχνάμε ότι από το 2009 και έπειτα οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών ( 400 εκατ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019, όταν το 2007 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17δις ευρώ ) με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή. Κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 άνθρωποι – οικογένειες αναζητούν κατοικία. Ορισμένοι από αυτούς προ κρίσης επέλεγαν την αγορά ακινήτου. Άρα μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000 – 200.000 κατοικίες, σε μια περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα – η ανέγερση νέων πολυκατοικιών ήταν ανύπαρκτη, παράλληλα, την ίδια χρονική περίοδο η βραχυχρόνια μίσθωση κέρδιζε συνεχώς έδαφος», υποστηρίζει ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estate.

Σύμφωνα με την εκτίμησή του, «η άμεση ανάγκη για στέγαση, η συσσωρευμένη ζήτηση, η μη ύπαρξη νέων οικοδομών και ταυτόχρονα η μη χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων από τα τραπεζικά ιδρύματα, σε συνάρτηση με τους σημερινούς μισθούς και αύξηση των εξόδων για τον οικογενειακό προϋπολογισμό με έμμεσους ή/και άμεσους φόρους μέσα στην δεκαετία, οδήγησαν στη σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς όσο αφορά τις μισθώσεις. Η θέσπιση φορολογικών κινήτρων για τους ιδιοκτήτες μακροχρόνιας μίσθωσης στις περιοχές που καταγράφονται ραγδαίες αυξήσεις, ιδιαίτερα όταν η κατοικία για τον ενοικιαστή αποτελεί πρώτη κατοικία, κρίνεται αναγκαία».

Η πρόταση της  Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων

Όλοι συμφωνούν ότι πρέπει να ληφθούν μέτρα υπέρ των ενοικιαστών. Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, ενώ πολλοί σπεύδουν να κατονομάσουν ως υπαίτια τη βραχυχρόνια μίσθωση, ξεχνούν ότι στην χώρα, στην οποία δεν υπάρχει η έννοια της «κοινωνικής κατοικίας», η οικοδομική δραστηριότητα μειώθηκε κατά 95%, ότι εξοβελίστηκε η αντιπαροχή και εξ αυτών δεν κατασκευάστηκε ούτε ένα σπίτι για ενοικιαστές κύριας κατοικίας, ότι o συμπληρωματικός φόρος του ΕΝΦΙΑ ανάγκασε τους εκμισθωτές σε ξεπούλημα των κατοικιών τους, ότι οι ΜΚΟ μίσθωσαν μεγάλο αριθμό κατοικιών για τα προγράμματά τους και ότι οι τράπεζες επί χρόνια αδυνατούσαν να δώσουν δάνεια για αγορά κατοικίας.

Η πρότασή της που παρουσιάστηκε στο 37ο Πανελλήνιο Συνέδριο των ιδιοκτητών ακινήτων, στις 25 Ιανουαρίου, και κοινοποιήθηκε στον υπουργό Οικονομικών, Χρήστο Σταϊκούρα, είναι η εξής: Μείωση του (κλιμακωτού) συντελεστή της φορολογίας μισθωμάτων κύριας κατοικίας κατά 10%, επισημαίνοντας ότι θα αποτελέσει ιστορική κοινωνική μεταρρύθμιση και θα ωφελήσει άμεσα όλες τις εμπλεκόμενες πλευρές. Τους ενοικιαστές κατοικιών, παλαιούς και νέους, γιατί θα φέρει μεγάλο αριθμό κατοικιών στην αγορά. Τους εκμισθωτές κατοικιών γιατί θα εκλογικεύσει τη φορολογική τους επιβάρυνση. Τους εκμισθωτές βραχυχρονίων μισθώσεων αφού θα οδηγήσει εκτός πλατφορμών πληθώρα καταλυμάτων σε περιοχές που δεν προσφέρονται για τουριστική αξιοποίηση. Το Ελληνικό Δημόσιο γιατί η δημοσιονομική απώλεια θα υπερκαλυφθεί από τη φορολόγηση δεκάδων χιλιάδων νέων μισθώσεων κύριας κατοικίας.

Σύλλογος ενοικιαστών: Φταίει η νοοτροπία «φούσκα»

«Η πρόταση της Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών είναι λογική από την πλευρά τους, να μειωθεί η φορολογία αλλά αυτό δεν πρόκειται να λύσει το πρόβλημα, θα λειτουργήσει απλώς και μόνο προς όφελος των ιδιοκτητών. Δεν υπάρχει τέτοια συνάρτηση μεταξύ φορολογίας και τιμής ενοικίων. Με την ίδια φορολογία μειώθηκαν τα ενοίκια και με την ίδια φορολογία αυξάνονται» σχολιάζει ο πρόεδρος του πανελληνίου συλλόγου προστασίας ενοικιαστών Άγγελος Σκιαδάς.

Όπως εξηγεί το σοβαρό πρόβλημα της στέγης και της τραγικής σε επιπτώσεις νέας αύξησης των ενοικίων είναι πολυπαραγοντικό ως προς τις αιτίες. «Δεν φταίει μόνο η βραχυχρόνια μίσθωση, ένας άλλος λόγος είναι ότι πάρα πολλά σπίτια - και αυτό δεν αναφέρεται από πουθενά - έχουν δεσμευτεί από τράπεζες. Επίσης, από οργανώσεις που τα μισθώνουν για τη στέγαση προσφύγων, ευλόγως βέβαια, αλλά λείπουν αυτά τα σπίτια από την αγορά. Και υπάρχει ακόμη ένας πολύ βασικός παράγοντας: Ότι δεν έχουν χτιστεί καινούργια σπίτια. Η οικοδομή έχει σταματήσει εδώ και 10 - 12 χρόνια να υπάρχει, ώστε να έχουμε πληθώρα ακινήτων διαθέσιμων στο ευρύ κοινό. Η βραχυχρόνια μίσθωση ήρθε σαν ένα ισχυρό “κερασάκι” στα παραπάνω. Συνδυαζόμενο με μια γενικότερη ανάκαμψη, ας την πούμε, που πάει να δημιουργηθεί στην ελληνική κτηματαγορά, δημιούργησε όλο αυτό το φαινόμενο». Αλλά κατά πολύ ευθύνεται και η νοοτροπία των ιδιοκτητών. Το τελευταίο διάστημα μάλιστα οι ιδιοκτήτες εκμεταλλεύονται το κλίμα της περιρρέουσας δήθεν ανάπτυξης και επιστροφής στην κανονικότητα και αυξάνουν τα ενοίκια. Η πραγματικότητα όμως είναι άλλη, αφού οι μισθοί και οι συντάξεις είναι καθηλωμένα, όπως και η αγοραστική δύναμη των εργαζομένων. Είναι μια φούσκα και η ανάκαμψη της οικονομίας και πάνω σε αυτήν τη φούσκα στηρίζεται η ψυχολογία των ιδιοκτητών. Γι αυτό, για παράδειγμα ακόμη κι όταν αναγκάζονται να υπογράψουν υψηλά ενοίκια οι ενοικιαστές, στην πορεία και δεδομένου ότι οι μισθοί δεν αυξάνονται αναλόγως, αδυνατούν να τα πληρώνουν».

Και ποια είναι τα άμεσα μέτρα που προτείνει ο Σύλλογος Προστασίας Ενοικιαστών; «Να παραταθεί ο κατώτερος χρόνος μίσθωσης από 3 σε 6 χρόνια, ώστε να μην εκβιάζεται ο ενοικιαστής, να μπορούν οι οικογένειες να προγραμματίσουν τη ζωή τους, όπως η φοίτηση του παιδιού σε ένα σχολείο. Παράλληλα να γίνει επαναφορά του ανώτατου επιτρεπόμενου μισθώματος, το οποίο θα καθορίζεται από τους γνωστούς συντελεστές της αντικειμενικής αξίας, της περιοχής, της παλαιότητας, κ.λπ.» επισημαίνει ο Α. Σκιαδάς.

Και η Πολιτεία; «Η Πολιτεία δεν αντιδρά. Δεν έχει καμία πρόταση και δεν ακούει καμία πρόταση. Κάνει σαν να μην συμβαίνει, περιμένοντας την ανάπτυξη».

Τι συμβαίνει στην Ευρώπη

Πριν λίγες ημέρες, η πόλη του Βερολίνου έδωσε το πράσινο φως για να παγώσουν τα ενοίκια για τα επόμενα πέντε χρόνια. Η τοπική κυβέρνηση συνασπισμού (Σοσιαλδημοκάτες-Αριστερά-Πράσινοι) του Βερολίνου αποφάσισε να παγώσει για πέντε χρόνια τα ενοίκια για 1,5 εκατομμύριο διαμερίσματα που χτίστηκαν πριν από το 2014. Για τα νέα ενοίκια, τα ανώτατα όρια πρέπει να καθοριστούν ανάλογα με την ηλικία και τον εξοπλισμό του διαμερίσματος.

Σύμφωνα με την κυβέρνηση / Γερουσία της πόλης, η συνολική επιβάρυνση όσων ενοικιάζουν κατοικίες στο Βερολίνο θα μειωθεί κατά περίπου 2,5 δισεκατομμύρια ευρώ. Από την άλλη πλευρά, η (συντηρητική και φιλελεύθερη) αντιπολίτευση, θεωρεί ότι η ρύθμιση αυτή είναι αντισυνταγματική και προτίθεται να προβεί σε νομικές ενέργειες εναντίον της, με το επιχείρημα ότι ο νόμος θα ανακόψει την κατασκευή νέων κατοικιών.

Η ισπανική κυβέρνηση, προχώρησε στην επιβολή αυστηρών μέτρων για να μπορέσει να ελέγξει την αύξηση των ενοικίων. Βάση της απόφασης του Μαρτίου 2019, η αναπροσαρμογή του ενοικίου ανά έτος θα πρέπει να ρυθμίζεται ανάλογα με τον πληθωρισμό. Ταυτόχρονα, επιβάλλει την παραμονή του ενοικιαστή μέχρι τη λήξη του συμβολαίου ακόμα και στην περίπτωση που το ακίνητο έχει πουληθεί, ενώ η ελάχιστη διάρκεια του μισθωτηρίου συμβολαίου αυξήθηκε από τα τρία στα πέντε χρόνια.

Το πορτογαλικό κοινοβούλιο, με στόχο να προστατευτούν οι ευπαθείς κοινωνικά ομάδες, το 2018 ενέκρινε νόμο για τη στέγαση στον οποίο, τα άτομα άνω των 65 ετών ή τα άτομα με 60% αναπηρία, δεν μπορούν να εκδιωχθούν από την κατοικία τους, εάν διαμένουν περισσότερα από 15 έτη σε αυτή. Απαγόρευσε τις συμβάσεις διάρκειας μικρότερης των 12 μηνών με δικαίωμα αυτόματης ανανέωσης για τρία χρόνια εάν το επιθυμεί ο ενοικιαστής. Παράλληλα, η κυβέρνηση με στόχο να δώσει κίνητρα στους ιδιοκτήτες των ακινήτων, προωθεί φορολογικά μέτρα για μακροχρόνιες μισθώσεις με προοδευτική φορολογική απαλλαγή για τα εισοδήματα που λαμβάνονται από τον ιδιοκτήτη.

Η ολλανδική κυβέρνηση για να αποφύγει την επιβολή μέτρων ελέγχου των ενοικίων, έχει θέσει ως στόχο να κατασκευαστούν 1 εκατ. διαμερίσματα μέχρι το 2030.

Ο δήμαρχος του Λονδίνου, πρότεινε στη βρετανική κυβέρνηση να εφαρμοστούν περιορισμοί στα ενοικιαστήρια, ώστε να εξασφαλιστεί η σταθερότητα και να προστατευθούν οι ενοικιαστές. Στην πόλη του φωτός, στο Παρίσι, τέλη του 2018, το Διοικητικό Συμβούλιο του Παρισιού, με νέο νόμο για τη στέγαση, επαναφέρει τον έλεγχο των ενοικίων.

Σήμερα, από τα 1,8 εκατ. κατοίκους που έχει η Βιέννη, το 62% ζει σε κατοικίες κοινωνικών εισοδημάτων, σύμφωνα με το Δημοτικό Συμβούλιο. Οι κατοικίες κοινωνικών εισοδημάτων περιλαμβάνουν δημοτικά και επιδοτούμενα διαμερίσματα. Η δημόσια επιχείρηση διαχειρίζεται 220.000 δημοτικά διαμερίσματα που διανέμονται σε όλες τις γειτονιές της πόλης. Ενώ, έως το 2020, αναμένεται να χτίσει επιπλέον 4.000 δημοτικά διαμερίσματα. Περίπου 500.000 άνθρωποι ζουν σε αυτά με καθαρή τιμή 5,58€ ανά τμ. Παράλληλα, υπάρχουν 200.000 επιδοτούμενες συνεταιριστικές κατοικίες ή κατοικίες με επιδοτούμενο ενοίκιο και κοστίζουν κατά μέσο όρο 500 ευρώ το μήνα. Το γεγονός ότι τόσοι πολλοί κάτοικοι της πόλης ζουν σε παρόμοιες κατοικίες βάζει φρένο στην αύξηση των τιμών. Η Βιέννη βρίσκεται στην ευρωπαϊκή κορυφή της επιδοτούμενης κατοικίας, ενώ είναι και η μοναδική πόλη που κατασκευάζει με δημοτικά μέσα τόσες πολλές κατοικίες.