Ακίνητα στην Ελλάδα: 5 αλήθειες που ξεχνάμε...

Του Ηλία Παπαγεωργιάδη*

- «… και ξέρεις που κάνει ο Δήμος Κατερίνης έργα;»

- «Που;»

- «Σε αυτή, αυτή και αυτή την περιοχή» (ακολουθεί απαρίθμηση)

- «Καλό μου ακούγεται, μπράβο στον Δήμαρχο αν κάνει έργο…»

- «… ναι, αλλά ξέρεις γιατί κάνει τα έργα εκεί;»

- «Γιατί;»

- «Εκεί του υπέδειξαν!»

- «Ποιοι;»

- «Τα Funds! Έχουν χαρτογραφήσει τα απλήρωτα δάνεια στην πόλη και του λένε να κτίσει υποδομές εκεί που είναι τα περισσότερα, για να πάρουν αξία όταν τα αγοράσουν!»

- «Ποια είναι αυτά τα Funds; Τα ξέρεις; Τι τους ενδιαφέρουν κάποια σπίτια σε συνοικίες μίας επαρχιακής πόλης;»

- «Εγώ έτσι άκουσα, ορίστε, να σου πω και ονόματα…»

- «Τους μισούς τους έχω συναντήσει. Ούτε να ακούσουν δεν θέλουν για Ελλάδα!»

- «Εσύ δεν ξέρεις, το έγραψε και το …»

- «Σωστά, που να ξέρω εγώ. Πάντως με αυτό που λες, τιμάς και αναδεικνύεις την οργάνωση του Έλληνα»

- «Τι εννοείς;»

- «Θέλει ταλέντο και οργάνωση για να προβλέψεις ποιοι πολίτες δεν θα πληρώσουν, να πάρεις στοιχεία από όλες τις τράπεζες, να ασχοληθείς να χαρτογραφήσεις ατέλειωτα σπίτια σε φθηνές περιοχές, να βρεις ξένους να τους τα πασάρεις, να στήσεις τα πάντα, να βρεις ευρωπαϊκά κονδύλια, να βάλεις έναν Δήμαρχο να κάνει αίτηση και να του πεις ότι του δίνεις λεφτά με προϋπόθεση να τα επενδύσει στους δρόμους που θα του πεις εσύ. Αν αυτό το έχουν κάνει Έλληνες, τότε είμαστε 100 φορές καλύτεροι από τους πιο μεθοδικούς του κόσμου…»

- «…»

- «Αλλά μήπως καλύτερα να ξυπνήσεις και να σκεφτείς ότι ο Δήμαρχος κάνει απλώς τη δουλειά του, οι τράπεζες δεν καίγονται να πάρουν ακίνητα μικρής αξίας και οι ξένοι απλώς δεν ενδιαφέρονται για τέτοιου είδους deals;»

Ακίνητα: Προσφορά και Ζήτηση

Αν υπάρχει μία επένδυση που βασίζεται στους κανόνες της προσφοράς και της ζήτησης, αυτή είναι η επένδυση στα ακίνητα. Οι τιμές ανεβαίνουν όταν υπάρχει ζήτηση και πέφτουν όταν αυτή δεν υπάρχει, ενώ παράλληλα αυξάνεται και η προσφορά. Ακούγεται εύκολο και λογικό, όμως εμείς οι Έλληνες «κατορθώσαμε» να δημιουργήσουμε μία πλασματική πραγματικότητα ΚΑΙ σε αυτόν τον κλάδο της οικονομίας.

1. Γιατί ανέβαιναν οι τιμές

Οι τιμές στην Ελλάδα ανέβηκαν ασταμάτητα, επί δεκαετίες. Η χώρα μας ήταν μία από τις ελάχιστες (αν όχι μοναδική) αγορές ακινήτων του πλανήτη με συνεχή αύξηση τιμών από τις αρχές της δεκαετίας του ’60 ως το 2008 – 2009. Οι λόγοι είναι γνωστοί σε όλους:

- Οι ανάγκες για στέγαση

- Η άνοδος του βιοτικού επιπέδου

- Η γιγάντια χρηματοδότηση από τις τράπεζες

- Η διοχέτευση του μη φορολογημένου χρήματος

2. Αγορά για Έλληνες και όχι ξένους

Καλώς ή κακώς, η χώρα μας δεν ενδιαφέρθηκε ποτέ να προσελκύσει ξένους επενδυτές ακινήτων. Είτε επικρατεί η λογική ότι «θα μας πάρουν τα ακίνητα οι ξένοι» (και προφανώς θα τα φορτώσουν σε νταλίκες και θα φύγουν), είτε προωθήθηκε το μοντέλο του «να έχεις έναν Έλληνα συνεταίρο, αλλιώς δεν θα τελειώσεις ποτέ με τις διαδικασίες και τις άδειες». Το σίγουρο είναι ότι καμία προσπάθεια δεν έγινε για να φέρουμε ξένους και να επενδύσουν στη χώρα μας, μεμονωμένοι ως ιδιώτες επενδυτές ή οργανωμένοι ως μεγάλα ξένα σχήματα.

Δυστυχώς οι ξένοι δεν αντιλαμβάνονται τη γοητεία του να έχεις ακίνητα με «45 τμ στα χαρτιά και 150 στην πραγματικότητα», την ομορφιά του να μην ξέρεις ποτέ τις επιβαρύνσεις των ακινήτων για φέτος και τα επόμενα χρόνια, ή τη χαρά του να κάνεις συμφωνία με «άλλη τιμή στα χαρτιά και άλλη στην πράξη».

3. Οι λόγοι που η αγορά κατέρρευσε

Μετά την επιβολή του ΦΠΑ στα νεόκτιστα διαμερίσματα (2006) και την υπερβολική άνοδο των τιμών σε κάποιες περιοχές, ήδη από το 2007 – 2008 παρατηρούνταν μείωση του αριθμού των συναλλαγών σε κάποια σημεία της χώρας. Τα πράγματα επιδεινώθηκαν απότομα από το 2010 και μετά, διότι:

- Μειώθηκε δραστικά η ζήτηση από τους Έλληνες, ενώ οι ξένοι απείχαν

- Αυξήθηκε η προσφορά, όπως γίνεται πάντα στην τελευταία φάση της φούσκας

- Εκτοξεύθηκαν οι φόροι των ακινήτων, καθιστώντας δύσκολη τη διατήρησή τους

- Η κατάρρευση της οικονομίας οδήγησε εκατομμύρια συμπολίτες μας στην ανάγκη να ψάξουν να πουλήσουν «γρήγορα», άρα περαιτέρω αύξηση της προσφοράς, με ελάχιστη ζήτηση

- Δεν υπήρξε / υπάρχει διαφάνεια στην αγορά. Δεν ανακοινώνονται οι τιμές των συναλλαγών (όπως γίνεται στο εξωτερικό), δεν υπάρχουν δείκτες τιμών βασισμένοι σε πράξεις. Άρα κινούμαστε «εμπειρικά» και με το συναίσθημα

- Το 95% των ΜΜΕ κινήθηκαν «λαϊκίστικα» και έπαιξαν με το συναίσθημα των ανθρώπων (εύκολο, αλλά καταστροφικό)

4. Οι «ξένοι» δεν καίγονται να επενδύσουν

Μπορεί τα ΜΜΕ να σας βομβαρδίζουν για το ενδιαφέρον άπειρων ξένων να μας… πάρουν τα σπίτια, αλλά η αλήθεια είναι μάλλον διαφορετική. Ελάχιστοι σοβαροί επενδυτές δείχνουν πραγματικό ενδιαφέρον και αυτό επικεντρώνεται σε τουριστικά ακίνητα (τα καλύτερα) και «ακριβά σπίτια» σε επιλεγμένα νησιά, τη Χαλκιδική και την Αθήνα, φθηνά διαμερίσματα σε τουριστικές περιοχές, ή εγκαταλελειμμένα παλιά σπίτια σε χωριά με ωραία φύση και θέα. Δυστυχώς ή ευτυχώς, δεν ενδιαφέρονται για το 99,5% της Ελληνικής αγοράς.

«Αυτό σημαίνει ότι δεν θα έρθουν τα Funds να πάρουν τα ακίνητα από τις τράπεζες και να μας ξεσπιτώσουν;»

Δεν είμαι σίγουρος ότι θέλει κάποιος να ξεσπιτώσει κάποιον άλλο, κέρδος θέλουν να βγάλουν και από τους 100 που ακούγονται, είναι ζήτημα αν 5 θα προχωρήσουν με την κατάσταση της Ελλάδας σήμερα. (Για το θέμα ο υπογράφων έχει ξεχωριστή πρόταση).

5. Δεν υπάρχει στον ορίζοντα λόγος για να ανέβουν άμεσα οι τιμές

Διαβάζω με ενδιαφέρον τις αναλύσεις που προεξοφλούν άνοδο ή πτώση της αγοράς, με βάση το αν θα ανέβουν τα τραπεζικά επιτόκια 0,25 – 0,5%. Αλλά η Ελλάδα αυτή τη στιγμή είναι σε άλλη φάση.

- Δεν χρηματοδοτούν οι τράπεζες

- Οι Έλληνες πιέζονται όλο και περισσότερο

- Οι φόροι αυξάνονται

- Η οικονομία είναι στάσιμη και παραμένουν τα capital controls

- Οι ξένοι απέχουν (οι εξαιρέσεις επιβεβαιώνουν τον κανόνα)

- Υπάρχει στην αγορά ένα στοκ 200.000 κατοικιών, καθώς και το στοκ των τραπεζών

- Η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα είναι από τις υψηλότερες στην Ευρώπη (άρα οι μεγαλύτερες ανάγκες έχουν καλυφθεί)

- Δεκάδες χιλιάδες συμπολίτες μας φεύγουν στο εξωτερικό = η ζήτηση μειώνεται περαιτέρω

Λύσεις για να σταματήσει η πτώση και να προετοιμαστεί η άνοδος του μέλλοντος υπάρχουν (σε επόμενο σημείωμα). Όμως το 2016 και το 2017 δεν δείχνουν ικανά να μας εκπλήξουν ευχάριστα.

«Δηλαδή δεν υπάρχει μέλλον;»

Υπάρχει. Αλλά αν θέλουμε να δούμε την αγορά ακινήτων να ανακάμπτει και να εξυγιαίνεται, είναι ανάγκη να την αναδομήσουμε εκ βάθρων. Όπως και την Ελλάδα.

*Ο κ. Ηλίας Παπαγεωργιάδης είναι Επενδυτικός Σύμβουλος Ακινήτων, στη MORE Real Estate Services.